Não é novidade para ninguém a forte crise econômica que nosso país enfrenta em todos os segmentos do mercado. No ramo imobiliário não é diferente, não só as vendas tiveram uma forte queda, como também a inadimplência dos contratos de locação aumentou consideravelmente.
Isso acabou por refletir em um aumento nas demandas judiciais, de acordo com dados do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) somente no primeiro semestre do ano de 2017, o ajuizamento de ações de cobrança e despejo por atraso no pagamento de alugueis cresceu cerca de 30% se comparado com o mesmo período do ano passado.
Ocorre que, nos termos da Lei do Inquilinato (8.245/91), mais precisamente em seu artigo 59 § 1º, há determinação que para a concessão da liminar, nos casos de despejos por falta de pagamento seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, independentemente de manifestação da parte contrária.
Pois bem, ai nos deparamos com dois pontos antagônicos: Primeiro o caso do locador (que já se encontra em prejuízo financeiro por conta da inadimplência) ter que além de pagar as custas processuais e depositar em juízo o equivalente a três meses de aluguel; segundo, o locatário não teve oportunidade de manifestar-se, podendo inclusive, já ter adimplido seu débito e ser despejado indevidamente.
O intuito da Lei ao determinar a caução é justamente para ressarcir o locatário de boa fé existindo a situação de uma desocupação forçada, injustamente proposta pelo locador de má-fé.
Contudo, embora a lei seja bastante clara em relação à exigência de caucionar para concessão da liminar de despejo, há alternativas para o locador não arcar com mais esse fardo, já que se encontra, na maioria das vezes, em situação financeira pouco confortável, levando em conta os alugueis em atraso. As alternativas possíveis são:
- Justiça Gratuita: há inúmeras decisõeso sentido de, se o autor requereu os benefícios da assistência judiciária gratuita, não precisa prestar a caução, por ser considerado hipossuficiente nos termos legais.
- Dação do imóvel como caução: o entendimento jurisprudencial é no sentido de substituir a caução em espécie por uma caução real, onde o proprietário oferece o seu imóvel locado como garantia durante o deslinde processual.
- Atendimento aos requisitos do artigo 273, I do CPC:Os requisitos autorizadores da tutela de urgência contidos no artigo citado são: prova inequívoca e verossimilhança nas alegações, fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação e manifesto protelatório do réu ou abuso do seu direito de defesa.
Esta última alternativa de substituição nos parece a mais coerente, pois podemos pensar que a verossimilhança se confunde facilmente com o dano irreparável em alguns casos. Por exemplo, se o locatário encontra-se em atraso com os pagamentos de alugueis, e por conseguinte, não paga taxas condominiais e IPTU, é certo que o locador encontra-se em grave risco de perder seu imóvel, ainda mais se não tiver condições financeiras para assumir as dívidas do locatário. Assim, conclui-se que uma situação leva a outra, cabendo ao advogado demostrar claramente as circunstâncias prejudiciais que a manutenção do locatário no imóvel está a causar.
Assim preenchido os requisitos autorizadores da medida pleiteada, a caução mostra-se desnecessária, pois seu escopo de garantir uma indenização caso o locador esteja agindo de má-fé, é totalmente ineficaz e inaplicável ao caso.
Com essas considerações, o que se conclui é o judiciário brasileiro deve-se ater ao caso em concreto, levando-se em conta, principalmente, que em algumas vezes a parte hipossuficiente é o locador, julgando de acordo com o que é preconizado pelo novo Código de Processo Civil, que busca um processo mais célere e mais justo.
Andréia Cocco Busanello Urcino é Advogada
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