Comprar ou vender um imóvel é algo mais complexo do que pode parecer. Não se trata de uma relação comercial tão simples quanto fazer compras no supermercado ou escolher o que quer comer num restaurante. Afinal, estamos falando de um tipo de transação que envolve valores mais elevados, documentações diversas e, por consequência, determinados riscos tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Nesse tipo de relação, vale a pena recorrer a qualquer meio que possa minimizar os perigos. E a principal delas é a Due Diligence. Na tradução, esta expressão significa diligência prévia, o que também não ajuda a explicar com exatidão do que se trata. É preciso aprofundar-se no conceito para entender melhor. A Due Diligence nada mais é que a avaliação minuciosa que alguém faz antes de concretizar um negócio.
Imagine isso no âmbito corporativo. Antes de comprar uma empresa já estabelecida no mercado, uma pessoa ou organização analisa todo o contexto dela: se possui dívidas, quanto é o faturamento, qual a despesa mensal, se passa por processo de recuperação judicial ou se enfrenta processos trabalhistas, etc. Em suma, são muitas variáveis que participam do jogo em questão.
No caso do mercado imobiliário, os riscos são outros, mas também existem: da parte do comprador, há um receio de que o imóvel tenha alguma irregularidade, que sua estrutura física possua algum comprometimento ou ainda alguma especulação imobiliária que possa desfavorecer a aquisição na sua localidade específica, etc. Já para o vendedor, o perigo é de o potencial comprador não ter a capacidade financeira para adquirir o bem, de ter uma reputação ruim no mercado ou mesmo de tentar fazer a aquisição por meio de fraude.
A Due Diligence, para estes casos, consiste na nomeação de um advogado especializado em direito imobiliário para revisar ou mesmo elaborar o contrato de compra e venda e todas as demais documentações referentes ao imóvel – e às partes envolvidas na transação – antes de dar seu parecer a respeito do negócio. Seu papel, portanto, é de investigar todos os pormenores, ou seja, os riscos constantes para todos os envolvidos.
Os mais desavisados podem questionar se esse papel já não compete ao corretor imobiliário, até em obediência ao Art. 723 do Código Civil e ao Art. 20 da Lei 6.530/78. Porém, vale lembrar que ele atua na tentativa de fazer com que o martelo seja batido, ainda que isso também lhe exija a revisão dos documentos do imóvel. Os bancos, por sua vez, têm interesse na concretização do negócio para arrecadar com a cobrança de juros sobre o financiamento.
A Due Diligence, por seu turno, tem caráter independente, ou seja, não apresenta segundas intenções nessa relação. Comprar ou não comprar, vender ou não vender, tendem a ser o fim do seu trabalho, não o meio. Por isso, somente a presença de um advogado especializado é capaz de minimizar efetivamente qualquer risco. Prova disso são as dezenas de documentos que ele investiga: desde as documentações do imóvel, passando por diversas informações do vendedor (pessoa física ou jurídica), bem como diversas documentações técnicas.
Numa operação tão delicada, cheia de possíveis obstáculos, é importante levar o máximo de transparência e segurança possíveis aos envolvidos. O indivíduo que contrata um escritório especializado para esse tipo de serviço sabe que, no fim das contas, a chance de realizar um ótimo negócio é mais certeira. Ainda que a conclusão seja negativa para a compra ou a venda. Pra você, vale a pena correr o todos os riscos?
Dr. Matheus Bessa é advogado e sócio do escritório de advocacia Grossi & Bessa Advogados.
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